Lorsqu’un logement appartient à plusieurs personnes en indivision, un congé pour vendre ne peut pas être valablement délivré par certains indivisaires seulement, sans le consentement ou le pouvoir des autres.
Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation rappelle que le congé pour vendre suppose le consentement unanime des indivisaires. À défaut, le congé est affecté d’une irrégularité de fond dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice.
Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188, arrêt n° 402 F-D
Un logement devenu indivis à la suite d’un décès
Dans cette affaire, une maison à usage d’habitation avait été donnée à bail par deux propriétaires.
À la suite du décès de l’un d’eux, le bien s’était retrouvé soumis au régime de l’indivision successorale entre plusieurs ayants droit.
Un congé pour vendre avait ensuite été signifié au locataire le 8 janvier 2021.
Toutefois, l’une des indivisaires n’avait pas donné son accord à la délivrance de ce congé, alors même que son nom figurait dans l’acte.
Le locataire a donc contesté la validité du congé.
La cour d’appel de Riom avait néanmoins refusé de prononcer sa nullité. Elle avait notamment considéré que l’absence de consentement de l’un des indivisaires aurait seulement pour conséquence de rendre une éventuelle vente inopposable à celui-ci et que le locataire ne démontrait pas le grief que lui causait l’irrégularité.
La Cour de cassation censure cette analyse.
Pourquoi l’unanimité des indivisaires est-elle nécessaire ?
La difficulté tient à la nature particulière du congé pour vendre.
Celui-ci ne consiste pas uniquement à informer le locataire que le bail prendra fin.
En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé délivré en raison de la vente du logement vaut également offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie ainsi, dans les conditions prévues par la loi, d’un droit prioritaire pour acquérir le logement.
Le congé est donc directement lié à l’opération de vente envisagée.
Or, l’article 815-3 du Code civil prévoit que, sauf hypothèse particulière tenant à la nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision, les actes de disposition portant sur un bien indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires.
La décision de vendre l’intégralité d’un immeuble indivis ne peut donc, en principe, être prise par certains indivisaires au nom des autres sans qu’ils aient reçu le pouvoir nécessaire.
Le défaut de pouvoir affecte la validité du congé
La Cour de cassation raisonne en trois temps.
Tout d’abord, elle rappelle que les actes de disposition relatifs à un bien indivis requièrent le consentement de l’ensemble des indivisaires.
Ensuite, elle relève que le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire.
Enfin, elle rappelle qu’en application de l’article 117 du Code de procédure civile, le défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.
Elle en déduit que le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires.
Lorsque certains coïndivisaires délivrent seuls le congé, sans avoir reçu pouvoir des autres, la validité même du congé est donc affectée.
Le locataire n’a pas à démontrer l’existence d’un préjudice
Il s’agit de l’un des principaux enseignements pratiques de l’arrêt.
La cour d’appel avait recherché si l’irrégularité avait concrètement causé un préjudice au locataire.
La Cour de cassation considère que cette recherche est sans incidence.
Dès lors que le défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond, le locataire peut s’en prévaloir sans avoir à justifier d’un grief.
La distinction avec une simple irrégularité de forme est importante.
Une irrégularité purement formelle n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’acte, notamment lorsque celui qui l’invoque ne démontre aucun grief.
Il en va différemment lorsque l’auteur de l’acte ne disposait pas du pouvoir juridique nécessaire pour l’accomplir.
Mentionner le nom de tous les indivisaires dans le congé ne suffit pas
L’arrêt présente également un intérêt pratique important pour la rédaction des congés.
Dans l’affaire jugée, le nom de l’indivisaire qui n’avait pas consenti au congé figurait pourtant dans l’acte.
Cette seule mention n’a évidemment pas permis de régulariser la situation.
Il convient en effet de distinguer la désignation d’un indivisaire dans le congé de son consentement effectif à l’acte ou du pouvoir qu’il a régulièrement donné à celui qui agit pour son compte.
Un congé mentionnant le nom de l’ensemble des propriétaires peut donc être remis en cause s’il apparaît que l’un d’eux n’en avait jamais autorisé la délivrance.
Une décision particulièrement importante en présence d’une indivision successorale
Cette situation est fréquente en pratique.
À la suite du décès d’un propriétaire bailleur, ses héritiers peuvent se retrouver en indivision sur un appartement ou une maison déjà loués.
Certains héritiers peuvent souhaiter vendre rapidement le bien tandis qu’un autre indivisaire s’y oppose, demeure silencieux ou ne participe pas à la gestion de la succession.
L’arrêt du 2 juillet 2026 invite alors à une particulière vigilance : la majorité des indivisaires ne peut pas, à elle seule, délivrer un congé pour vendre au nom de l’ensemble de l’indivision.
Avant toute délivrance du congé, il convient donc de vérifier :
- l’identité exacte de l’ensemble des propriétaires du logement ;
- l’existence du consentement de chacun d’eux à l’opération ;
- l’existence et l’étendue des éventuels mandats permettant à un indivisaire d’agir pour les autres ;
- et, en cas d’opposition d’un indivisaire, la possibilité de recourir préalablement au juge.
Le Code civil prévoit en effet différents mécanismes permettant, dans certaines circonstances, de surmonter l’opposition d’un indivisaire. L’article 815-5 permet notamment à un indivisaire d’être autorisé en justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire lorsque le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.
Quelle conséquence en cas de congé irrégulier ?
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, l’arrêt de la cour d’appel de Riom a été cassé en ce qu’il avait rejeté la demande du locataire tendant à la nullité du congé pour vendre.
L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Lyon.
Les conséquences pratiques d’une telle irrégularité peuvent être particulièrement importantes pour le bailleur.
Lorsque le congé est annulé, il ne peut produire l’effet recherché à l’échéance du bail. Le propriétaire peut alors être contraint d’attendre une nouvelle échéance contractuelle avant de pouvoir délivrer un nouveau congé, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions légales.
Compte tenu des délais applicables aux baux d’habitation, une irrégularité commise lors de la délivrance du congé peut ainsi retarder substantiellement le projet de vente.
À retenir
Un congé pour vendre portant sur un logement indivis ne peut pas être valablement délivré par certains indivisaires seulement sans le consentement ou le pouvoir des autres.
Dès lors qu’il vaut offre de vente au profit du locataire, le congé suppose que celui ou ceux qui le délivrent disposent du pouvoir de procéder à l’opération portant sur l’ensemble du bien.
L’absence de consentement de l’un des indivisaires caractérise un défaut de pouvoir, qui constitue une irrégularité de fond affectant la validité du congé.
Le locataire peut s’en prévaloir sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice particulier.
Cette décision constitue donc un rappel important pour les indivisions successorales et, plus généralement, chaque fois qu’un logement donné à bail appartient à plusieurs propriétaires.
Référence : Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.188, arrêt n° 402 F-D, cassation partielle.
