Dans un dossier traité par le cabinet, les acquéreurs d’une maison ont découvert, après leur acquisition, d’importants désordres d’humidité affectant des combles aménagés.
Ces désordres provenaient pour partie de travaux réalisés en 2006 par les vendeurs eux-mêmes, en auto-construction, bien avant la vente intervenue en 2017.
Lors de la phase de règlement amiable du dossier, les vendeurs ont refusé toute négociation, estimant que leur responsabilité ne pouvait être recherchée dès lors que la garantie décennale n’était plus mobilisable, les travaux ayant été réalisés depuis plus de dix ans.
Une expertise judiciaire a donc été diligentée à l’initiative des acquéreurs. Celle-ci a permis de démontrer que les travaux litigieux d’aménagement, de couverture et d’isolation avaient été réalisés par les vendeurs eux-mêmes.
Les constats effectués au cours des opérations d’expertise ont permis d’établir que les vendeurs, bien que particuliers, pouvaient être assimilés à des vendeurs-constructeurs. Ils étaient ainsi soumis au régime applicable aux vendeurs professionnels, irréfragablement présumés connaître les vices de la chose vendue.
Les vendeurs n’ont donc pas pu se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés habituellement insérée dans l’acte notarié.
Contrairement à l’action fondée sur la garantie décennale, l’action en garantie des vices cachés se prescrit dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, et non à compter de la réalisation des travaux.
Par jugement du 11 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Meaux a suivi le raisonnement développé par le cabinet. Il a jugé que la clause de non-garantie des vices cachés était inopposable aux vendeurs, assimilés à des vendeurs professionnels.
Ces derniers ont été condamnés à indemniser l’intégralité du préjudice subi par les acquéreurs, à hauteur de :
29 398,27 € au titre du préjudice matériel ;
3 000 € au titre du préjudice de jouissance ;
1 500 € au titre du préjudice moral.
Dans cette même affaire, une entreprise était également intervenue ultérieurement sur les combles litigieux. Les travaux qu’elle avait réalisés demeuraient, quant à eux, soumis au délai de la garantie décennale. Cette entreprise a donc été condamnée à reprendre les désordres imputables à ses propres travaux.
À retenir : l’ancienneté des travaux ne doit jamais conduire à renoncer trop rapidement à toute action. Lorsque la garantie décennale n’est plus mobilisable, la garantie des vices cachés peut demeurer une voie utile, en particulier lorsque le vendeur a lui-même réalisé les travaux litigieux.
