1. Rappel des faits et du cadre juridique
Un bailleur avait conclu un bail d’habitation avec un locataire en indiquant par erreur une surface habitable de 60 m². Le locataire a fait réaliser un mesurage révélant une surface réelle de 37,81 m². Estimant le la surface indiquée dans le bail ne correspondait pas à la surface réelle, il a engagé une procédure judiciaire en diminution de loyer et en indemnisation de divers préjudices.
En application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, si la surface réelle du logement est inférieure de plus d’un vingtième (5%) à celle indiquée au contrat, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
2. Un jugement de première instance très défavorable au bailleur
Par jugement en date du 1er avril 2022 le tribunal judiciaire de senlis, le bailleur a notamment été :
- condamné à réduire le loyer mensuel de 266 €,
- contraint de rembourser plus de 11 000 € de loyers perçus,
Les conséquences financières étaient particulièrement lourdes pour le bailleur puisque le nouveau loyer était dérisoires et totalement déconnecté du marché.
️ 3. Saisine du cabinet après le jugement et analyse de l’opportunité d’un appel
Le bailleur a alors mandaté notre cabinet d’avocats après le jugement afin d’envisager un recours.
Nous avons rapidement identifié une faille procédurale majeure : le locataire n’avait jamais adressé de demande de diminution de loyer préalable au bailleur, formalité pourtant impérative selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cet argument n’avait pas été soulevé par le premier conseil du bailleur.
Un appel a donc été formé, en articulant ce moyen d’irrecevabilité et en présentant en parallèle une demande indemnitaire pour sous-location prohibée, constatée au moyen de recherches numériques et d’éléments croisés (plateformes en ligne, réseaux sociaux, comparaisons de profils).
⚖️ 4. Un arrêt d’appel qui annule les principales condamnations
Par arrêt du 3 juillet 2025, la cour d’appel a réformé le jugement rendu en première instance :
- La demande de réduction de loyer a été déclarée irrecevable, faute de mise en demeure préalable ;
- La condamnation au remboursement de 11 000 € de loyers a été annulée ;
- Une indemnité de 2 120 € a été obtenue au titre de la sous-location non autorisée.
Le bailleur a ainsi été entièrement déchargé de l’essentiel des condamnations prononcées en première instance, et a obtenu gain de cause sur ses demandes reconventionnelles principales.
✅ En conclusion
Ce dossier illustre l’importance :
- de maîtriser le formalisme procédural applicable aux baux d’habitation,
- et de construire une stratégie probatoire rigoureuse.
Notre cabinet reste à votre disposition pour défendre vos droits en matière locative.
