Dégradations locatives : la Cour de cassation verrouille l’injonction de payer

Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.501

1. Le contexte – un créancier pressé, une procédure expéditive

L’assureur, subrogé dans les droits d’un bailleur après indemnisation des dégradations laissées par ses locataires, avait choisi la procédure d’injonction de payer – rapide, peu coûteuse et sans audience – pour récupérer 8 240 € auprès des locataires. L’ordonnance fut rendue, mais ceux-ci formèrent opposition et soulevèrent l’irrecevabilité de la demande.

2. La question de droit – une créance « liquide » ?

La créance de réparations locatives, non fixée par le bail, peut-elle être recouvrée par injonction de payer ?

Points clés

• Article 1405 CPC : l’injonction de payer n’est ouverte qu’aux créances dont le montant est déterminé par le contrat.

• Article 1732 C. civ. : le locataire répond des dégradations, mais le quantum du préjudice reste à évaluer (devis, expertise).

• La créance est donc indemnitaire, non liquide.

3. La décision – un rappel de principe sans nuance

La Cour de cassation casse l’arrêt qui avait validé l’ordonnance :

« Le recouvrement d’une créance réclamée au titre de dégradations locatives, non déterminée en vertu des seules stipulations du contrat de bail, ne peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer. »

Conséquence immédiate : l’ordonnance est anéantie ; l’affaire retourne devant le juge des contentieux de la protection pour un examen contradictoire.

4. Analyse – pourquoi l’injonction échoue systématiquement

Inadaptation structurelle

1. Absence de liquidité : le bail ne prévoient ni barème, ni indemnité forfaitaire ; les montants varient selon l’état des lieux et les devis.

2. Qualification indemnitaire : tout dommage suppose une évaluation judiciaire ou amiable.

3. Contradiction obligatoire : la procédure d’injonction, non contradictoire par nature, est contraire au principe du débat sur le préjudice.