Acheter ou vendre un bien immobilier engage des sommes importantes, et les mauvaises surprises arrivent souvent après la signature : défauts cachés, diagnostics erronés, vente qui ne se fait pas, commission contestée. Le Cabinet Amoyal, installé à Chantilly, assiste les acquéreurs comme les vendeurs dans l’Oise, à Paris et en petite couronne, avant, pendant et après la vente.
Avocat depuis 2010, Maître Julien Amoyal a fondé le cabinet en 2016. Le droit immobilier représente l’essentiel de son activité et chaque dossier est traité personnellement par lui, du premier rendez-vous à l’exécution du jugement : vous savez toujours qui suit votre affaire. Prendre rendez-vous en ligne avec le cabinet.
VICES CACHÉS ET DOL
〉 Défauts découverts après l’achat (humidité, toiture, charpente, fondations)
〉 Informations dissimulées par le vendeur
〉 Annulation de la vente ou réduction du prix
〉 Défense du vendeur mis en cause
Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage. L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice ; elle permet d’obtenir l’annulation de la vente ou une réduction du prix, avec des dommages et intérêts si le vendeur connaissait le défaut.
La clause de non-garantie des vices cachés, présente dans la plupart des actes, ne protège pas le vendeur de mauvaise foi ni celui qui a lui-même réalisé les travaux. Côté acquéreur, le cabinet obtient une expertise et établit la connaissance du vice ou le dol.
Vous êtes vendeur et l’acquéreur vous reproche un défaut ? La garantie ne joue pas pour un vice apparent, que l’acheteur pouvait constater lors des visites ou qui figurait dans l’acte ou les diagnostics. Si vous ignoriez le défaut, la clause de non-garantie s’applique pleinement : un vendeur non professionnel de bonne foi ne répond pas de ce qu’il ne connaissait pas et, même sans clause, il ne doit alors aucun dommage et intérêt. Le cabinet défend les vendeurs en démontrant le caractère apparent du vice, leur bonne foi ou la prescription de l’action.
Illustration – Cour d’appel d’Amiens, 9 février 2023. Assignés par l’acquéreur pour dol et vice caché, des vendeurs défendus par le cabinet ont été mis hors de cause : le défaut de planéité de la maison était visible lors de l’achat et ne pouvait donc constituer un vice caché. Le cabinet avait appelé l’agence immobilière à l’expertise ; c’est elle qui a été condamnée à verser 30 000 € à l’acheteur pour manquement à son devoir de conseil. Lire l’article
DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
〉 DPE erroné
〉 Amiante, termites, plomb, électricité, gaz
〉 Surface loi Carrez inférieure à la surface vendue
〉 Responsabilité du diagnostiqueur
Des informations erronées dans un diagnostic ouvrent des recours à l’acquéreur. Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique est opposable : un DPE erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur, et parfois celle du vendeur. Les autres diagnostics (amiante, termites, plomb, installations) obligent aussi le professionnel qui les a mal réalisés à réparer le préjudice ; le diagnostiqueur étant obligatoirement assuré, l’indemnisation est garantie.
En copropriété, une surface privative inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte permet d’obtenir une diminution proportionnelle du prix, à condition d’agir dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique.
COMPROMIS ET PROMESSE DE VENTE
〉 Rédaction ou relecture du compromis
〉 Conditions suspensives et refus de prêt
〉 Délai de rétractation de l’acquéreur
〉 Clause pénale et vente qui ne se réalise pas
L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter après la signature du compromis. Ensuite, il ne peut se dégager sans risque que si une condition suspensive ne se réalise pas, comme le refus du prêt.
Lorsque l’une des parties refuse de signer l’acte authentique, l’autre peut demander l’exécution forcée de la vente ou sa résolution avec le paiement de la clause pénale, que le juge peut réduire si elle est manifestement excessive. Le cabinet sécurise le compromis en amont et défend vos droits si la vente échoue.
AGENT IMMOBILIER ET NOTAIRE
〉 Commission d’agence et mandat de vente
〉 Mandat exclusif et clause pénale
〉 Devoir de conseil de l’agent immobilier
〉 Responsabilité du notaire
L’agent immobilier n’a droit à sa commission que si la vente est effectivement conclue et si son mandat écrit respecte les exigences de la loi Hoguet. Un mandat irrégulier peut le priver de toute rémunération.
L’agent comme le notaire sont tenus d’un devoir d’information et de conseil : une servitude oubliée, un diagnostic manquant ou une clause inefficace peuvent engager leur responsabilité. Le cabinet en apprécie la portée et agit contre eux et leurs assureurs.
DOSSIERS RÉCENTS DU CABINET
Décennale expirée, vice caché retenu – Tribunal judiciaire de Meaux, 11 décembre 2025. Les vendeurs avaient eux-mêmes aménagé les combles en 2006 et opposaient l’expiration de la décennale. Assimilés à des vendeurs-constructeurs, ils n’ont pas pu se prévaloir de la clause de non-garantie et ont été condamnés à verser 33 898,27 € aux acquéreurs. Lire l’article
OÙ INTERVIENT LE CABINET
Le cabinet intervient dans toute l’Oise : Chantilly, Senlis, Creil, Nogent-sur-Oise, Gouvieux, Lamorlaye, Coye-la-Forêt, Pont-Sainte-Maxence, Clermont, Compiègne et Beauvais. Il plaide devant les tribunaux judiciaires de Senlis, Compiègne et Beauvais et devant la cour d’appel d’Amiens.
Il intervient également à Paris et en petite couronne, devant les tribunaux judiciaires de Paris, Nanterre, Bobigny et Créteil et les cours d’appel de Paris et de Versailles.
HONORAIRES
Chaque intervention fait l’objet d’une convention d’honoraires écrite, remise avant le début de la mission. Consulter la page Honoraires.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Quel délai pour agir en vices cachés ?
Deux ans à compter de la découverte du vice, et au plus tard vingt ans après la vente. Il faut agir vite, idéalement après une expertise.
L’acte indique « vendu en l’état, sans garantie des vices cachés » : est-ce un obstacle ?
Pas toujours : la clause est écartée si le vendeur connaissait le vice ou s’il est un professionnel, ce qui inclut le particulier qui a lui-même réalisé les travaux en cause.
Je veux renoncer à l’achat après avoir signé le compromis : est-ce possible ?
Oui, pendant le délai de rétractation de dix jours, sans motif ni pénalité. Ensuite, seule la non-réalisation d’une condition suspensive permet de se dégager sans risque.
Mon prêt a été refusé : vais-je récupérer la somme versée ?
Oui, si la condition suspensive d’obtention du prêt figure au compromis et si vous avez déposé des demandes conformes à ses termes, dans les délais prévus.
L’acheteur ou le vendeur refuse de signer l’acte définitif : que faire ?
Demander l’exécution forcée de la vente ou sa résolution avec paiement de la clause pénale. Le cabinet commence par une sommation, puis saisit le tribunal.
Le DPE de ma maison était faux : quels recours ?
Contre le diagnostiqueur, dont la responsabilité est engagée par un DPE erroné, et parfois contre le vendeur. L’indemnisation dépend du préjudice démontré, souvent avec l’aide d’un nouveau diagnostic ou d’une expertise.
L’agence réclame sa commission alors que la vente ne s’est pas faite : faut-il payer ?
En principe non : la commission n’est due qu’une fois la vente conclue. Une clause pénale peut toutefois s’appliquer dans certains cas, notamment lorsqu’un mandat exclusif n’a pas été respecté.
Le cabinet intervient-il hors de Chantilly ?
Oui, dans toute l’Oise ainsi qu’à Paris et en petite couronne.
Un litige après un achat ou une vente ? Prenez rendez-vous avec le cabinet.
