Expulsion d’un locataire : étapes, délais et coût en 2026

Un locataire qui ne paie plus, c’est un manque à gagner qui s’aggrave chaque mois. Avant d’engager la procédure, un propriétaire veut savoir trois choses : combien elle coûte, combien de temps elle dure et qui paiera à la fin. Le cabinet Amoyal, installé à Chantilly, accompagne les bailleurs particuliers, les SCI et les entreprises dans l’Oise, à Paris et en Île-de-France, avec des honoraires annoncés à l’avance.

Les honoraires du cabinet : un forfait connu dès le départ

Pour une expulsion pour loyers impayés d’un logement, le cabinet applique un forfait de 1 500 € TTC, deux audiences comprises. Vous connaissez le montant avant l’ouverture du dossier : pas de taux horaire, pas de mauvaise surprise. Le forfait comprend :

• l’étude du bail, du décompte des loyers et des pièces du dossier ;
• la préparation du commandement de payer visant la clause résolutoire et la mise en cause de la caution, s’il y en a une ;
• l’assignation devant le juge des contentieux de la protection et sa notification au préfet ;
• la représentation à deux audiences, y compris en cas de renvoi ;
• l’envoi du dossier au commissaire de justice pour l’exécution du jugement.

Les autres procédures (congé pour vente ou pour reprise, occupants sans droit ni titre) font l’objet d’un devis, établi en fonction du dossier : sa complexité, le nombre d’audiences nécessaires et les difficultés d’exécution. Il en va de même du suivi des mesures d’exécution au-delà de la transmission du dossier au commissaire de justice. Toutes les conditions sont fixées dans une convention d’honoraires écrite. La consultation au cabinet, facturée 150 € TTC, est déduite du forfait si vous confiez ensuite le dossier au cabinet. Voir les honoraires du cabinet

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Les étapes et les délais d’une expulsion en matière de bail d’habitation

Étape	Délai à prévoir
Commandement de payer délivré par commissaire de justice	Six semaines pour régler la dette (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989). Attention : pour un bail déjà en cours le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, c’est le délai prévu par la clause résolutoire du bail qui continue de s’appliquer, en général deux mois (Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002). Le cabinet vérifie le délai applicable à votre bail, notamment s’il a été reconduit ou renouvelé depuis.
Assignation devant le juge des contentieux de la protection	À peine d’irrecevabilité, l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience (article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai se calcule en remontant à partir de la date de l’audience et ne peut pas être prorogé (Cass. 3e civ., avis, 6 novembre 2025, n° 25-70.018).
Audience et jugement	Variable selon les tribunaux, en général quelques mois. Le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience (article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989). Le cabinet présente au juge les éléments du dossier pour faire échec à ces délais lorsqu’ils ne sont pas justifiés : montant de la dette, absence de reprise réelle des paiements, incidents répétés.
Commandement de quitter les lieux	L’expulsion d’un logement ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, dans certains cas, réduire ou supprimer ce délai, et l’occupant peut de son côté solliciter des délais supplémentaires (articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution).
Expulsion	Aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement des occupants ou entrée dans les lieux par voie de fait (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. L’État est tenu de prêter son concours, et son refus ouvre droit à réparation (article L. 153-1 du même code) : le cabinet peut alors engager la responsabilité de l’État pour obtenir l’indemnisation du bailleur.

En pratique, comptez plusieurs mois entre le premier impayé et la récupération du logement. Le cabinet vous donne dès le premier rendez-vous le calendrier prévisible de votre dossier, compte tenu du tribunal compétent (Senlis, Compiègne, Beauvais, Paris…).

Les frais du commissaire de justice

Le commissaire de justice (anciennement huissier) est obligatoire pour délivrer les actes de la procédure et procéder à l’expulsion. Ses frais sont à la charge du client, en plus des honoraires du cabinet : ils ne sont pas compris dans le forfait.

Ses émoluments sont fixés par la réglementation (articles A. 444-10 et suivants du code de commerce, tarifs révisés par un arrêté du 25 février 2026, en vigueur depuis le 1er mars 2026) et sont identiques partout en France. Les principaux actes sont le commandement de payer, la notification de l’assignation au préfet, l’assignation, la signification du jugement, le commandement de quitter les lieux et, si le locataire ne part pas, le procès-verbal d’expulsion. S’y ajoutent la TVA, les frais de déplacement et d’envoi et, le jour de l’expulsion, les frais réels éventuels : serrurier, déménageur, garde-meubles. Le montant total dépend donc des actes réellement nécessaires : avant toute intervention, le cabinet vous transmet le devis du commissaire de justice. Lorsque le locataire part de lui-même après le jugement, les frais d’expulsion sont évités.

Qui paie, à la fin ?

Le jugement condamne en principe le locataire à payer l’arriéré de loyers et une indemnité d’occupation jusqu’à son départ. Pour les frais de procédure, il faut distinguer deux choses :

• Les dépens : ce sont principalement les frais des actes du commissaire de justice. Ils sont mis à la charge de la partie qui perd le procès, sauf décision motivée du juge. Si vous obtenez gain de cause, ils sont en principe supportés par le locataire.
• L’article 700 du code de procédure civile : c’est une somme destinée à compenser une partie des honoraires d’avocat. Son montant est laissé à la libre appréciation du juge, qui tient compte de l’équité et de la situation de la partie condamnée. Il varie donc sensiblement d’un juge à l’autre et peut même être refusé.

Le cabinet demande systématiquement la condamnation du locataire aux dépens et au titre de l’article 700. Ces sommes doivent toutefois être avancées par le bailleur, et leur récupération dépend de la solvabilité du locataire et de l’éventuelle caution. Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), elle prend souvent en charge tout ou partie des frais de procédure : pensez à vérifier votre contrat. Enfin, si le préfet refuse le concours de la force publique, l’État peut être tenu d’indemniser le bailleur.

Les erreurs qui font perdre du temps et de l’argent

• Attendre : chaque mois d’attente ajoute un loyer impayé à la dette. Un locataire en difficulté peut aussi saisir la commission de surendettement : si sa situation est jugée irrémédiablement compromise, une procédure de rétablissement personnel peut aboutir à l’effacement de ses dettes, y compris de la dette locative. Plus la dette est ancienne et élevée, plus la perte peut être lourde : il faut agir dès les premiers impayés.
• Un commandement de payer irrégulier : délai erroné, décompte imprécis, caution oubliée. Un acte mal rédigé peut obliger à tout recommencer.
• Oublier les formalités préalables : la notification de l’assignation au préfet dans les délais conditionne la recevabilité de la demande.
• Se faire justice soi-même : changer les serrures ou couper l’eau et l’électricité expose le propriétaire à des poursuites pénales, jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.

Questions fréquentes

Puis-je garder le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie sert à couvrir les sommes dues au départ du locataire. Il s’impute sur la dette au moment de la restitution des clés, après l’état des lieux de sortie. Il ne dispense pas d’engager la procédure.

Le locataire a repris des paiements partiels, faut-il s’arrêter ?

Un paiement partiel n’efface pas les effets du commandement. Le juge peut toutefois accorder des délais si le locataire a repris le paiement du loyer courant. Le cabinet vous conseille sur la stratégie la plus favorable : délais encadrés par le juge ou résiliation du bail.

Le cabinet défend-il aussi les locataires ?

Oui. Le cabinet assiste également les locataires qui reçoivent un commandement de payer ou une assignation, notamment pour obtenir des délais ou contester le décompte. Lorsque le bailleur manque à ses obligations (logement indécent, travaux non réalisés, troubles de jouissance), le cabinet sollicite également l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par le locataire. Voir la page litiges locatifs

Faire le point sur votre dossier

Pour savoir rapidement où vous en êtes et ce que la procédure vous coûtera, contactez le cabinet au 07 81 65 87 06, par e-mail à contact@cabinetamoyal.com ou prenez rendez-vous en ligne. Munissez-vous du bail, du décompte des loyers impayés et des échanges avec le locataire.

Les informations de cette page ont une portée générale et ne remplacent pas l’examen de votre situation particulière.