Un bail commercial engage le bailleur pour neuf ans au moins, et chaque clause compte : loyer, charges, travaux, destination, garanties. Le Cabinet Amoyal, installé à Chantilly, conseille et défend principalement les bailleurs, particuliers, SCI et sociétés foncières, dans l’Oise, à Paris et en petite couronne, de la rédaction du bail jusqu’à sa fin.
Avocat depuis 2010, Maître Julien Amoyal a fondé le cabinet en 2016. Passé par le service juridique de la chambre FNAIM Paris Île-de-France et par la direction d’une agence immobilière, il connaît de l’intérieur le fonctionnement des professionnels de l’immobilier. Chaque dossier est traité personnellement par lui, du premier rendez-vous à l’exécution de la décision : vous savez toujours qui suit votre affaire. Prendre rendez-vous en ligne avec le cabinet.
RÉDACTION ET NÉGOCIATION DES BAUX
〉 Bail commercial, bail dérogatoire, convention d’occupation précaire
〉 Clauses de loyer, d’indexation et de charges
〉 Garanties : dépôt de garantie, caution, garantie à première demande
〉 Cession du bail et sous-location
Le choix du contrat dépend du projet : un bail commercial de neuf ans, un bail dérogatoire de trois ans au plus, ou une convention d’occupation précaire lorsque l’occupation dépend d’une circonstance extérieure. Une erreur de qualification peut transformer un contrat court en bail commercial de neuf ans.
Depuis la loi Pinel, l’inventaire des charges, impôts et taxes doit figurer au bail, et certaines dépenses, comme les grosses réparations, ne peuvent plus être mises à la charge du locataire. Le cabinet rédige ou relit vos baux pour qu’ils soient efficaces et vous protègent en cas de difficulté.
LOYERS IMPAYÉS ET RÉSILIATION
〉 Commandement de payer visant la clause résolutoire
〉 Référé en constat de la résiliation et expulsion
〉 Recouvrement des loyers, charges et indemnités d’occupation
〉 Mise en jeu de la caution et saisies
Dès le premier impayé, le bailleur peut faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Si la dette n’est pas réglée dans le mois, le bail est résilié de plein droit, et le juge des référés peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion.
Le cabinet conduit toute la procédure et l’exécution de la décision : saisies sur les comptes, mise en jeu de la caution, recouvrement des indemnités d’occupation. Il anticipe aussi les demandes de délais du locataire, qui peuvent suspendre les effets de la clause.
RÉVISION DU LOYER ET RENOUVELLEMENT
〉 Révision triennale et clause d’échelle mobile
〉 Congé et offre de renouvellement
〉 Déplafonnement du loyer renouvelé
〉 Refus de renouvellement et indemnité d’éviction
Le loyer peut être révisé tous les trois ans, dans la limite de la variation de l’indice, ou lorsque la clause d’indexation fait varier le loyer de plus d’un quart. À l’échéance du bail, le loyer renouvelé est en principe plafonné, sauf exceptions qui permettent de revenir à la valeur locative.
Le congé doit être délivré par commissaire de justice au moins six mois avant la fin du bail. Le refus de renouvellement oblige en principe le bailleur à verser une indemnité d’éviction, sauf motif grave et légitime. Le cabinet évalue avec vous la stratégie la plus rentable et veille aux délais, la plupart des actions se prescrivant par deux ans.
VIE DU BAIL : TRAVAUX, CHARGES ET DESTINATION
〉 Obligation de délivrance et demandes de travaux du locataire
〉 Répartition des charges et des travaux
〉 Changement d’activité et déspécialisation
〉 Manquements du locataire et clauses du bail
Le bailleur doit délivrer un local conforme à l’activité prévue et assurer les grosses réparations. Les clauses qui transfèrent les travaux au locataire sont strictement interprétées : face à une demande de travaux ou à une réclamation pour trouble de jouissance, le cabinet vérifie ce que le bail met réellement à votre charge.
Il intervient aussi lorsque le locataire change d’activité sans autorisation, sous-loue, ne respecte pas ses obligations d’entretien ou refuse une régularisation de charges, et négocie avec vous les avenants et révisions de loyer en cours de bail. Lire notre article sur l’obligation de délivrance du bailleur
OÙ INTERVIENT LE CABINET
Le cabinet intervient dans toute l’Oise : Chantilly, Senlis, Creil, Nogent-sur-Oise, Gouvieux, Lamorlaye, Coye-la-Forêt, Pont-Sainte-Maxence, Clermont, Compiègne et Beauvais. Il plaide devant les tribunaux judiciaires de Senlis, Compiègne et Beauvais, devant les juridictions commerciales de l’Oise et devant la cour d’appel d’Amiens.
Il intervient également à Paris et en petite couronne, devant les tribunaux judiciaires de Paris, Nanterre, Bobigny et Créteil, les juridictions commerciales et les cours d’appel de Paris et de Versailles.
HONORAIRES
Chaque intervention fait l’objet d’une convention d’honoraires écrite, remise avant le début de la mission. Consulter la page Honoraires.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Quel délai pour agir après un commandement de payer resté sans effet ?
Le locataire dispose d’un mois pour régler. Passé ce délai, le bailleur peut saisir le juge des référés pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?
Oui, le juge peut accorder des délais dans la limite de deux ans. S’ils sont respectés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle produit ses effets.
Puis-je augmenter le loyer en cours de bail ?
Par la révision triennale, plafonnée à la variation de l’indice, ou par le jeu de la clause d’indexation. Une hausse au-delà suppose un accord du locataire ou, dans certains cas, une modification des facteurs locaux de commercialité.
Quelles charges puis-je refacturer au locataire ?
Celles prévues par l’inventaire du bail. Les grosses réparations, certains impôts et les honoraires de gestion des loyers ne peuvent plus lui être imputés dans les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014.
Je ne veux pas renouveler le bail : dois-je une indemnité ?
En principe oui, une indemnité d’éviction qui compense la perte du fonds de commerce, sauf motif grave et légitime ou certains cas de reprise. Le bailleur dispose ensuite d’un droit de repentir.
Un bail dérogatoire peut-il devenir un bail commercial ?
Oui, si le locataire reste dans les lieux au-delà de trois ans ou si un nouveau bail dérogatoire est conclu au-delà de cette durée pour le même local.
Le cabinet défend-il aussi les locataires ?
Le cabinet intervient principalement pour les bailleurs, et ponctuellement pour des preneurs, en dehors de tout conflit d’intérêts.
Un bail à rédiger ou un locataire qui ne paie plus ? Prenez rendez-vous avec le cabinet.
